به گزارش اکو رسانه ، به نقل از اقتصاد ۲۴- سال‌هاست که سرمایه‌گذاران خارجی صرفا می‌توانند سهم اقلیتی از شرکت‌ها در عربستان سعودی را در اختیار داشته باشند. این وضعیت ممکن است به زودی تغییر کند. نهاد‌های نظارتی اعلام می‌کنند که محدودیت‌ها به زودی برداشته می‌شوند، تغییری که از ظرفیت بالقوه تغییر شکل چشم‌انداز مالی منطقه برخوردار است.
بازار‌ها فورا به این خبر واکنش نشان دادند. روز چهارشنبه گذشته پس از انتشار گزارش شبکه خبری “بلومبرگ” مبنی بر این که پادشاهی سعودی ممکن است به خارجی‌ها اجازه دهد سهام اکثریت شرکت‌های بورسی را در اختیار داشته باشند، سهام عربستان سعودی ۱۲۳ میلیارد دلار افزایش یافت، نشانه‌ای از این که سرمایه جهانی می‌تواند به زودی آزادانه‌تر به ریاض سرازیر شود.
چرا رفع ممنوعیت مالکیت خارجی در عربستان سعودی اقدامی مهم است؟
علیرغم آن که این ممکن است فقط یک افزایش قیمت دیگر در بازار به نظر برسد، پیامد‌های آن عمیق‌تر است. مالکیت خارجی در عربستان سعودی در حال حاضر به ۴۹ درصد محدود شده است. برداشتن این سقف، میلیارد‌ها دلار سرمایه‌گذاری بالقوه را آزاد می‌کند و لحظه‌ای محوری برای اقتصاد عربستان سعودی و نقش آن در امور مالی جهانی رقم می‌زند.
تحلیلگران جی‌پی‌مورگان و ای‌اف‌جی هرمس تخمین می‌زنند که جریان‌های ورودی خارجی می‌تواند به ۱۰ میلیارد دلار برسد و بانک‌هایی مانند “الراجحی”، “بانک ملی العربی” و “الإنماء” بیش‌ترین سود را خواهند برد. برای مثال، ارزش سهام الراجحی بلافاصله پس از انتشار آن خبر ۱۰ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده خوش‌بینی سرمایه‌گذاران است.
اقتصاد عربستان سعودی برای دهه‌های متمادی به شدت به صادرات نفت متکی بوده است. “محمد بن سلمان” ولیعهد عربستان سعودی مدت‌هاست که بر تنوع‌بخشی به اقتصاد، ایجاد یک بازار مالی پررونق و تبدیل عربستان سعودی به قطب سرمایه‌گذاری جهانی تاکید دارد.
اجازه دادن به مالکیت خارجی با اکثریت سهام گامی کلیدی در جهت دستیابی به این چشم‌انداز است. این امر نشان‌دهنده باز بودن اقتصاد، جذب سرمایه‌گذاران بین‌المللی بلندمدت و همسو کردن پادشاهی سعودی با سایر همتایان خلیج فارس، مانند امارات متحده عربی است که اجازه مالکیت خارجی ۱۰۰ درصد را در بخش‌های مختلف می‌دهد.
هم چنین، این اقدام پیامد‌هایی در بازار جهانی دارد. عربستان سعودی در حال حاضر در شاخص‌های کلیدی مانند بازار‌های نوظهور MSCI حضور کمرنگی دارد. کاهش محدودیت‌ها می‌تواند وزن پادشاهی را بیش از ۳.۳ درصد افزایش دهد و صندوق‌های شاخص و سایر سرمایه‌گذاری‌های غیرفعال را که این معیار‌ها را دنبال می‌کنند، جذب کند. با گذشت زمان، این امر می‌تواند نقدینگی را افزایش دهد، حاکمیت شرکتی را بهبود بخشد و سعودی‌های بیش تری را به فهرست عمومی مشاغل تشویق کند.
برای یک سرمایه‌گذار عادی، این یک یادآوری است مبنی بر آن که تغییرات در سیاستگذاری‌ها می‌تواند به طور چشمگیری بر بازار‌ها تاثیر بگذارد. برای عربستان سعودی، این یک گام استراتژیک در جهت تحول اقتصاد، ایجاد یک بازار سرمایه عمیق و مقاوم و نشان دادن جدیت آن کشور در پذیرش سرمایه‌گذاری جهانی است.
به طور خلاصه، اجازه دادن به خارجی‌ها برای خرید سهام اکثریت صرفا مربوط به سهام نیست بلکه مربوط به باز کردن در‌های پادشاهی سعودی به روی سرمایه، تخصص و نفوذ جهانی است و به عربستان سعودی کمک می‌کند تا آینده اقتصادی قوی‌تر و متنوع‌تری را تضمین کند.
آن چه قانون املاک عربستان سعودی در مورد آینده آن به ما می‌گوید
طرح‌هایی برای اجازه دادن به خارجی‌ها به منظور خرید املاک و مستغلات عربستان سعودی، بازتاب دهنده یک جامعه در حال تغییر است و باعث طرح چندین پرسش می‌شود.
برخی از پروژه‌های عظیم شامل مقادیر قابل توجهی ملک مسکونی هستند. برای مثال، شرکت “رد سی گلوبال” اعلام کرده که پروژه‌ای متشکل از ۱۳۰۰ خانه لاکچری را در دستور کار دارد، در حالی که مجتمع ورزشی و تفریحی قدیه در جنوب غربی ریاض ۶۰۰۰۰۰ نفر را در خود جای خواهد داد. هم چنین، پیش بینی شده که پس از تکمیل “نئوم” آن پروژه میزبان ۹ میلیون نفر خواهد بود.
شهروندان و خانواده‌های سعودی به اندازه کافی برای خرید تمام املاکی که در حال ساخت هستند، چه از طریق پروژه‌های عظیم و چه از طریق توسعه شهری معمول، وجود ندارند. این موضوع حتی پس از کاهش برخی از پروژه‌های بلندپروازانه‌تر نیز صادق خواهد بود.
طبق آمار دولتی، جمعیت عربستان سعودی در اواسط سال ۲۰۲۴ بیش از ۳۵ میلیون نفر بود. اتباع سعودی حدود ۱۹ میلیون نفر از کل جمعیت آن کشور را تشکیل می‌دادند. بسیاری از ساکنان خارجی آن کشور از کشور‌های کم‌درآمد مانند بنگلادش، یمن یا فیلیپین می‌آیند. تعداد کمی از آن کارگران احتمالا در آپارتمان‌های ساحلی لاکچری ولخرجی خواهند کرد.
آیا سرمایه‌گذاری به اقامت منجر می‌شود یا بالعکس فرد برای سرمایه‌گذاری باید مقیم باشد؟
بسیاری از ساکنان بلندمدت وجود دارند که سرمایه و تمایل به ایجاد پایگاه دائمی‌تر در عربستان سعودی را دارند، به ویژه اگر سرمایه‌گذاری به وضعیت اقامت مرتبط باشد.
با توجه به فشار برای سرمایه‌گذاری خارجی، باید فرض کرد که بازار برای افراد غیرمقیمی که به دنبال خانه‌های دوران تعطیلات یا راهی برای تنوع بخشیدن به سبد‌های سرمایه‌گذاری هستند، باز خواهد شد.
تفاوت‌های قانون قدیم و جدید مالکیت خارجی در عربستان سعودی
این موضوع مسئله مهم دیگری را مطرح می‌کند: آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک و زمینی را که روی آن قرار دارد، خریداری کنند یا محدود به اجاره (که گاهی اوقات در سایر کشور‌های شورای همکاری خلیج فارس “حق انتفاع” نامیده می‌شود) خواهند بود؟
برای مثال، دبی و قطر به خارجی‌ها اجازه خرید ملک و زمین را می‌دهند، اما عمان سرمایه‌گذاری آنان را به حق انتفاع محدود می‌کند. عربستان سعودی پیش از این سیاست‌های خاصی را در مورد مالکیت خارجی املاک و مستغلات اجرا کرده و چنین حقوقی را فقط تحت دسته‌ها و شرایط خاصی مجاز می‌دانست. اگرچه محدودیت‌هایی برای اتباع و شرکت‌های خارجی وجود داشته، اما مالکیت در موارد منتخب مجاز بوده است، از جمله:
برای دارندگان اقامت ممتاز، که می‌توانند املاک و مستغلات را برای مقاصد مسکونی، تجاری و صنعتی در خارج از شهر‌های مقدس مکه و مدینه، با حق انتفاع مجاز در این شهر‌ها تا ۹۹ سال، در اختیار داشته باشند.
برای توسعه‌دهندگان خارجی دارای مجوز که تحت مجوز‌های خاص فعالیت می‌کنند.
برای سرمایه‌گذاران خارجی دارای مجوز اقامت، منوط به اخذ مجوز از وزارت کشور.
به منظور مالکیت غیرمستقیم از طریق صندوق‌های املاک و مستغلات یا سهام در شرکت‌های سعودی فهرست شده.
برای اتباع و شرکت‌های شورای همکاری خلیج فارس، که از حقوق مالکیت مشابه اتباع سعودی، از جمله مالکیت زمین منوط به شرایط توسعه، برخوردار بودند.
این قوانین برای محافظت از منافع ملی و کنترل بازار املاک و مستغلات طراحی شده‌اند، در حالی که امکان مشارکت محدود خارجی‌ها را مطابق با اولویت‌های اقتصادی و اجتماعی فراهم می‌کنند.
قانون مالکیت املاک ۲۰۲۵؛ ویژگی‌ها و نوآوری‌های کلیدی
قانون جدید مالکیت املاک، که از ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، با گسترش حقوق مالکیت خارجی در یک چارچوب ساختار یافته و تنظیم شده، یک تغییر تاریخی را نشان می‌دهد. این قانون با چشم‌انداز ۲۰۳۰ عربستان سعودی همسو است و هدف آن افزایش سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی، افزایش عرضه املاک و مستغلات و تحریک رشد اقتصادی است.
محدوده جغرافیایی و مناطق
مناطق تعیین‌شده: به افراد و نهاد‌های خارجی اجازه داده می‌شود تا در مناطق جغرافیایی مشخص‌شده، املاک و مستغلات خریداری کنند و ریاض و جده به صراحت به عنوان مراکز اولیه ذکر شده‌اند.
مکه و مدینه: مالکیت در این شهر‌های مقدس به دلیل اهمیت مذهبی آن شهر‌ها کماکان تحت کنترل‌های نظارتی بیش تری قرار دارند.
اداره کل املاک و مستغلات عربستان سعودی موظف است این مناطق را تعریف کرده و ظرف مدت ۱۸۰ روز از انتشار قانون، مقررات اجرایی را صادر کند.
گسترش حقوق مالکیت
این قانون به غیر سعودی‌ها (اشخاص حقیقی و حقوقی) اجازه می‌دهد تا املاک و مستغلات را به طور کامل در مناطق تعیین‌شده تملک کنند.
این قانون، مجوز‌های موجود (مانند اقامت ممتاز و حقوق مالکیت شورای همکاری خلیج فارس) را تکمیل می‌کند، نه آن که جایگزین آن مجوز‌ها شود.
شرکت‌های خارجی می‌توانند املاک لازم برای عملیات تجاری، از جمله دفاتر و مسکن کارمندان را منوط به اخذ مجوز و تاییدیه‌های نظارتی، در اختیار داشته باشند.
سرمایه‌گذاران خارجی که در توسعه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، باید آستانه‌های سرمایه‌گذاری (برای مثال، حداقل سرمایه‌گذاری ۳۰ میلیون ریال سعودی) و مهلت‌های توسعه (تکمیل ظرف پنج سال) را رعایت کنند.
اهداف استراتژیک
جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی با گشودن بازار املاک و مستغلات به روی سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان جهانی.
افزایش عرضه املاک و مستغلات و دسترسی به مسکن برای پاسخگویی به تقاضای رو به رشد.
حمایت از تنوع اقتصادی و دوری از وابستگی به نفت به عنوان بخشی از سند چشم‌انداز ۲۰۳۰.
افزایش مقررات بازار برای محافظت از منافع ملی و حفظ تعادل اجتماعی.
پیامد‌ها برای سرمایه‌گذاران خارجی و بازار املاک و مستغلات عربستان سعودی
انتظار می‌رود قانون جدید، چشم‌انداز املاک و مستغلات عربستان سعودی را از طریق موارد ذیل متحول کند:
تسهیل مشارکت خارجی در یک بخش با رشد بالا، جذب سرمایه و تخصص بین‌المللی.
تشویق سرمایه‌گذاری نهادی و پروژه‌های توسعه‌ای در مقیاس بزرگ.
افزایش نقدینگی و عرضه در مراکز کلیدی شهری، حمایت از نیاز‌های مسکن و زیرساخت‌های تجاری.
افزایش شفافیت و وضوح نظارتی از طریق مقررات اجرایی دقیق و مشاوره‌های عمومی.
حفظ حساسیت‌های فرهنگی و اجتماعی با اعمال شرایط ویژه برای مالکیت در مکه و مدینه.
تاثیر بر روی بانک‌های سعودی
طبق آمار منتشر شده توسط آژانس پولی عربستان سعودی، وام‌دهی بانک‌های سعودی برای وام‌های مسکن خُرد از سال ۲۰۲۰ میلادی سالانه ۲۰ درصد افزایش یافته است. این رقم تقریبا دو برابر نرخ کل وام‌دهی بانک‌ها است.
در نتیجه، وام‌های مسکن خُرد اکنون یک چهارم وام‌های بانکی در عربستان سعودی را تشکیل می‌دهند، در حالی که در پایان سال ۲۰۲۰ میلادی این رقم یک پنجم بود. وام‌های مسکن برای شرکت‌ها نیز در حال افزایش بوده، اما حدود یک سوم اندازه وام‌های مسکن خرد است.
بانک‌های سعودی علیرغم نسبت بالای وام به سپرده و احتمال این که در سالیان آینده از آن‌ها خواسته شود بدهی‌های دولتی بیش تری بخرند و پروژه‌های دولتی بیش تری را تأمین مالی کنند، ظرفیت افزایش وام‌های مسکن خود را دارند. آن بانک‌ها سرمایه اضافی زیادی دارند که می‌توانند با آن به ترازنامه خود اهرم اضافه کنند.
بزرگترین تاثیر افزایش وام‌های مسکن بر بانک‌های سعودی احتمالا در سمت بدهی‌های ترازنامه آن‌ها خواهد بود: دارایی‌های رهنی بلندمدت بیش تر، نیاز به بدهی‌های بلندمدت بیش تری را ایجاد می‌کند.
با رتبه‌بندی اعتباری بالا، بانک‌های سعودی قادر خواهند بود به راحتی بدهی‌های بلندمدت منتشر کنند. جایگزین این مدیریت دارایی – بدهی، حذف دارایی‌های بلندمدت از ترازنامه از طریق اوراق بهادارسازی است که در حال حاضر یک طبقه دارایی توسعه نیافته در پادشاهی سعودی است.
لغو ممنوعیت مالکیت خارجی چه چیزی در مورد تغییرات بلند مدت در جامعه عربستان سعودی به ما می‌گوید؟
عربستان سعودی دیگر نمی‌خواهد به عنوان مکانی دیده شود که خارجی‌ها برای کسب درآمد سریع به آنجا می‌آیند و سپس آنجا را ترک می‌کنند.
عربستان سعودی علاوه بر این که کشوری است که برای تفریح خانواده‌های محلی می‌تواند چیزی بیش از گشت و گذار در مرکز خرید و به دنبال آن خوردن یک برگر باشد، می‌خواهد کشوری باشد که خارجی‌ها از گذراندن وقت و سرمایه‌گذاری پول خود در آنجا خوشحال باشند.
سال‌ها پیش تصور این که خارجی‌ها بتوانند در دبی بازنشسته شوند غیرقابل تصور بود، اما اکنون این یک تصمیم کاملا رایج برای افرادی است که زندگی در کشور‌های عضو شورای همکاری خلیج فارس را تجربه کرده‌اند.
عربستان سعودی اقتصادی بسیار بزرگتر از دبی دارد، بسیار بزرگتر از یک دولت-شهر. در نتیجه، به احتمال زیاد در دهه‌های آینده هزاران عرب، آسیایی و اروپایی تصمیم خواهند گرفت بخش زیادی از اوقات فراغت خود را عربستان سعودی بگذرانند.
قانون مالکیت عربستان سعودی تحول اقتصادی را تسریع می‌بخشد
این قانون که بخش کلیدی سند چشم‌انداز ۲۰۳۰ است، تاثیر چند برابری در بخش‌های مختلف خواهد داشت. به احتمال زیاد این قانون از ده طریق تحول اقتصادی عربستان سعودی را تسریع خواهد کرد:
۱- اثر چند برابری
قانون جدید تاثیر چند برابری بر چندین بخش کلیدی اقتصاد خواهد داشت، زیرا بازار املاک را برای اولین بار از زمان تاسیس عربستان سعودی در تقریبا یک قرن پیش، برای مجموعه‌های سرمایه خصوصی و نهادی غیر عضو شورای همکاری خلیج فارس قابل دسترسی می‌کند. بخش‌هایی که بلافاصله از این امر بهره‌مند خواهند شد عبارتند از سیمان، ساخت و ساز، بانکداری (بازار وام مسکن در سال ۲۰۲۶ به طور چشمگیری گسترش خواهد یافت)، بیمه (رشد بیمه مالکیت خانه و آتش سوزی)، مبلمان منزل و خدمات حقوقی. کارگزاری املاک، مشاوران املاک و معماران نیز از این امر بهره‌مند می‌شوند.
